海外不動産の投資先としてアルメニアの家を検討しては?

こんにちは、アルメニアでFIREムーブメントを実践している外見マフィアなHirokiです。

実は最近、アルメニアの現地にてアパート(日本でいうマンション)を購入しました。

日本では新築であっても人が住み始めた瞬間に20%、ひどい場合は30%近く価格が下がると言われている一方、アルメニアにおいてそのようなことは発生しません。

むしろ、昨今の状況では中古であっても不動産価格は上昇しています。

そのため、資産運用を目的とした海外不動産投資先の候補としても、アルメニアは選択肢になってくるんじゃないかと思っています。

海外不動産の投資先としてアルメニアで家を買ってみたい理由

海外不動産投資を行うにあたって、アルメニアで家を購入してみたい理由は次の通りです。

  • 日本と比較して圧倒的に値段が安い
    • 日本水準の所得または一定の金融資産がある人にとっては購入しやすい
  • 価値が落ちにく+価格が上昇している
    • 価値が落ちにくいので価値保存の手段としてもかなり手堅い

それぞれの点について以下で見ていきましょう。

おすすめな理由1:アルメニアの不動産は値段が安い

アルメニアはいわゆる発展途上国に分類される国で、月々の平均所得も4万円前後。

このような国であるため、どんなにアルメニアの首都であるエレバンのど真ん中に建てられた新築であっても、その価格は日本と比べて圧倒的に安いです(2019年7月現在)。

例えば、エレバンで最も高級な「Northern Avenue(Hyusisayin Pogota)」に建てられている新築の物件価格は以下のような感じです。

  • 104平米
    • 350,000ドル(約3800万円
  • 76平米
    • 180,000ドル(約1950万円)

エレバンの新築

(エレバンの新築インテリアの例①:画像は許可をもらっています:出典KENTRON

エレバンの新築

(エレバンの新築インテリアの例②:画像は許可をもらっています:出典KENTRON

それに対して日本の東京で、エレバンのNorthern Avenueに当たるであろう港区のマンション価格は次のような感じになっています。

  • 109平米
    • 2億3000万円
  • 75平米
    • 1億5500万円

物件に依るものの、ざっくり言って6〜8倍程度の価格差があるわけです。

なので、エレバンの中心であっても高いエリアを避けたりすれば、2000万円弱ほどの予算で100平米前後のアパートを見つけることが可能であったり、広さを70平米以下にすれば1500万円以下で購入することだって可能。

さらに、エレバンの中心から離れれば60平米弱で500~600万円の中古アパートを見つけることだって可能です。

また逆に、5000万円以上出すことが出来れば200平米以上のアパートを購入することだって出来ます。

おすすめな理由2:価値が落ちにくい&価格が上昇している

アルメニアの家の購入が海外不動産投資対象としておすすめなもう一つの理由が、その価値保存効果で、特にエレバン中心にある新築はこの点で優れています

アルメニアでは中古であっても価値が下がりにくい(むしろ高める方法あり)

まず、アルメニアの家は例え中古であったとしても、日本のように価値が下がるというのはほとんどないです。

なので市場価格が上がらなくても下がらない限り、基本的にその家の価格は購入した時と同じ、または少し下がる程度であり、価値保存の面から優れています。

さらに、アルメニアでは「Renovation(リフォーム)」をすると、一般的にはそれ以前より価格が上昇します。

なので、家を売りたい場合、リフォームをして内装を最新の物にし、購入価格よりも高値で売り切るといった手法が良く用いられています。

ちなみに、アルメニアだと「新築」と「中古」の定義は日本と少し違って、次の通りです。

  • 新築
    • 2007~2008年以降から建設が始まったモダンな建物
  • 中古
    • ソ連時代またはそれ以前に建てられた古い建物

アルメニアの不動産価格は上昇している

また、アルメニアの不動産投資の利点として価格の上昇を挙げることが出来ます。

アルメニアは1991年にソ連から独立して資本主義経済へ移行していきました。

ソ連時代のアルメニアでは国民に不動産が無償で与えられていたため、資本主義が導入されてから価格が加速度的に上昇していくこととなり、2002年から2008年までの間に平均価格は5倍近くになりました。

アルメニアの不動産価格

(引用:Armenian-Laywer.com

一方で、2007〜8年にかけて起こった世界金融危機によって2009年には一度30%近く下落してしまいますが、その後5年でピーク時の価格に戻り、2015年に少し下落した後、上昇基調となり、2018年には対2017年で全体的に10%近くの価格上昇を見せ、特にエレバンの中心では20%近い価格上昇となりました。

加えて、世界経済の混乱などが起きない限り、2021年までには不動産価格がさらに10~20%上昇するといった予想がされています。

では、なぜ不動産価格の上昇が起きているのでしょうか?

僕が考えるアルメニアの不動産価格上昇の理由は5つあります。

① 資本主義への移行

アルメニアドラム

まず、アルメニアの価格上昇が起こっている理由として、特に2002年から2008年辺りまでについては、共産主義制度から資本主義制度へ移行したという点が挙げられると思います。

これによって、それまで価格がついていなかった不動産に価格がつけられるようになり、また、誰もが自由に不動産を売買出来るようになったことで、市場原理が働いて価格が押し上げられていったと考えられます。

② ディアスポラの存在

アルメニアは過去の歴史の中で、多くの離散民(ディアスポラ)を生んできました。

世界各国に散らばったアルメニアのディアスポラ達の中には、アルメニアよりも経済的に発展した国で働き社会で活躍することで、一定以上の資産を作った人も多くいます。

一方でディアスポラの人たちにとってアルメニアは、生まれ故郷ではないかもしれないものの、それでも「祖国」であり、ディアスポラの中にはいつかはアルメニアへ戻りたいと思っている人も多くいます

アルメニアが独立して市場を解放した結果、そんなアルメニア人ディアスポラ達が将来のためにアルメニアの不動産を積極的に買い始め、その需要は不動産価格が高くなった今日になっても、低くなるどころかむしろ高まっていると言われています。

③ 観光客の増加

エレバンの夜

さらに近年、アルメニアへの観光客数が増加した結果、現地のアルメニア人の中にはアパートを購入してAirbnbなどを通して貸し出し、利益を得ようという人が増えてきました。

特に観光客や短期滞在者は、アルメニアといっても首都のエレバンの中心を好むといった傾向があるため、エレバン中心に建てられた新築不動産の需要が高まっています。

④ 2018年に起きた政権交代

また、2018年に起きた政権交代も、2018年以降のアルメニア不動産価格の上昇へ大きく影響しています。

それまでの政権下では汚職や腐敗が蔓延するなど、アルメニアは政治不安を大きく残していました。

しかし、新しい政権はこの政治的な汚職や腐敗を一層するための改革を実施し、経済を活性化させるための施策なども積極的に進めた結果、国内外のセンチメンタルが改善され、ディアスポラを中心に以前よりも多くのお金が流れてくるようになりました。

また、ディアスポラ達はより積極的にアルメニアへ戻ることを考えるようになりました。

結果として、この流れがエレバンを中心にアルメニア全体の不動産価格の底上げに繋がっています。

⑤ エレバン中心の新築建設が難しくなった

エレバン

加えて、特にエレバン中心の不動産に関しては、新築の建設が認められにくくなった(事実上、政府が許可を下ろさなくなった)という話を、アルメニアの最大手の不動産会社の社長から聞きました(※現在建築が進められているのは以前に許可が降りていた物件)。

これは、

  • 狭いエレバンの土地は限りがある
  • 環境的な懸念
  • 人権を守るため
    • 過去には昔から住んでいた人たちに僅かばかりの保証金を渡して強制的に中心から退去させて新築を建てていた
    • これは明らかに人権に関わる問題だった

といった理由からだと思います。

この新築建設の規制によって、特にエレバンの中心では今後、新しく不動産が供給される見込みはとても低くなっています

一方で、ディアスポラや観光客が増えているため、需要に対して供給が少なくなっていくと予想され、これがエレバン中心の不動産価格を大きく上昇させています。

アルメニアの家に海外不動産投資した場合のシミュレーション

アルメニアの不動産は「日本と比べて価格が安い」という点、さらに「価値が落ちにくい&価格が上昇している」という点から、海外不動産投資先としておすすめなわけです。

でも、まだイメージが湧かない人もいると思うので、僕が購入したアパートも含めて、具体的な例をいくつかシミュレーションしてみます。

シミュレーション

ちなみに、シミュレーションは、今後エレバンで最も人気になると予想され、現在急ピッチで整備が進められている、エレバン中心のAram Streetまたはその付近のアパートを購入した場合を基に行っていきます。

100平米のアパートを購入した場合

Aram Streetのアパートに関して、すでに内装も終わっている新築は2019年現在、1平米(㎡)あたり2500ドル(約27万円)の価値が標準とされています。

この場合、100平米のアパートの購入価格は25万ドル(約2700万円)です。

そして、今後2年間の価格上昇が予想通り10〜20%だとして、その間賃貸で貸し出すと過程した場合、

  • アパートの2年後の価値
    • 27万5000ドル(2970万円)〜30万ドル(3240万円)
    • 購入価格との差額分は
      • 2万500ドル(270万円)〜5万ドル(540万円)
  • 2年間の賃貸で儲かる金額(70%の稼働率と仮定)
    • 1500ドル/月(100平米の相場) × 24(ヶ月)× 0.7(70%)= 2万5200ドル(272万円)

となるので、仮に2年後にアパートを売却した場合は、合計するとおよそ800万円の利益が出ます。

70平米のアパートを購入した場合

これは、実際に僕が購入したアパートのケースです。

購入したのは新築でその額は約1300万円でした。なぜここまで安いかというと、「Zero Condition(ゼロコンディション)」と言う、内装が全くされていないゼロの状態で購入したからです。

この場合、リフォームにお金が掛かりますが、70平米の場合、家具も合わせて必要になるのは最大で300万円なので、多く見積もって全部で掛かる費用は1600万円となります。

リフォームした新築物件は1平米あたり2500ドルなので、

  • 70(平米)× 2500ドル=17万5000ドル(1890万円)

と、実は「Zero Condition 」と「リフォーム」を合わせただけで、その直後から購入価格よりも高く売れる、ある意味で錬金術的な方法が可能だったりします。

さらに、上のシミュレーションと同じように2年間貸し出してその後に売却を考えた場合、

  • アパートの2年後の価値
    • 19万2500ドル(2079万円)〜21万ドル(2268万円)
  • 2年間の賃貸で儲かる金額(70%の稼働率と仮定)
    • 1000ドル/月(70平米の相場) × 24(ヶ月)× 0.7(70%)=16,800ドル(約181万円)

となるので、リフォームも含めた元々の購入価格1600万円を基にすると、およそ850万円の儲けが出ます。

こう見ていくと、海外不動産投資を目的としてアルメニアの物件を購入するなら、ゼロコンディションの物件を購入してリフォームするっていうのがベターですね。

海外不動産の投資先としてアルメニアの家を検討しては?のまとめ

ファンダメンタルから見た場合に今後予想される価格上昇を考慮すると、「価値保存」という効果を含めて、アルメニアの不動産は投資先としてありだと思います。

なので、もし興味がある人は検討してみてはどうでしょう?詳しく知りたい場合は、連絡くれれば可能な範囲で回答頑張ります。

それと、アルメニアで家を買う場合の進め方や必要な期間などをまとめた記事も作ってみたので参考にしてください。

アルメニアで家を買った話。海外不動産購入の例としていかが?

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